なぜ今、ビルの省エネ対策が重要なのか？
2050年のカーボンニュートラル実現という国家目標に向け、日本のエネルギー政策は大きな転換期を迎えています。特に、国内のエネルギー消費量の約3割を占める建築物分野では、これまでにない抜本的な対策が求められています 。その核心となるのが、「省エネ法」および「建築物省エネ法」の相次ぐ改正です。
ビルオーナーにとって、省エネはもはや単なるコスト削減や努力目標ではありません。法的な義務として、建物の資産価値や事業継続性そのものを左右する経営課題へと変化しています。特に、2025年4月からは、原則としてすべての新築建築物に省エネ基準への適合が義務付けられるという、画期的な制度が始まります。これは、基準を満たさなければ建物を建てられないことを意味し、業界全体に大きな影響を与えるものです。
このような状況下で、ビルオーナーには法改正の内容を正確に理解し、適切に対応することが不可欠です。本稿では、複雑化する法規制のなかでも特に重要な「エネルギー使用量の報告義務」と「テナントへの情報提供義務」に焦点を当て、そのポイントを分かりやすく解説します。私たちアルキテック株式会社は、建築構造と建築環境の専門家集団として、オーナーの皆様がこれらの課題を乗り越え、未来の資産価値を創造するための一助となる情報を提供します 。
ビルオーナーが知るべき2つの省エネ関連法
ビルオーナーが直面する省エネ関連の義務を理解する上で、まず混同されがちな2つの法律、「省エネ法」と「建築物省エネ法」の役割分担を明確にすることが重要です。一方は「事業者」としてのエネルギー使用を、もう一方は「建築物」そのものの性能を規制の対象としており、それぞれ異なるアプローチで省エネルギーを推進しています。
エネルギーの使用の合理化等に関する法律（省エネ法） この法律は、工場や事業場におけるエネルギー使用の効率化を目的としており、主に「事業者」の活動に着目します 。ビルオーナーが事業者として一定規模以上のエネルギーを使用する場合、その事業者全体のエネルギー使用量を国に報告する義務が課されます。また、この法律ではビルオーナーとテナントが協力して省エネに取り組むことが求められており、その一環としてオーナーからテナントへの情報提供が規定されています 。
建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律（建築物省エネ法） 一方、こちらの法律は「建築物」そのもののエネルギー性能、つまり建物の断熱性や設備の効率性などに焦点を当てています 。主に建物の新築や増改築の際に適用され、設計段階で一定の省エネ基準を満たすことを義務付けています。近年、この法律の規制は段階的に強化されており、努力義務から届出義務、そして適合義務へと、より厳しい要求へと移行してきました。
この2つの法律の関係性を整理すると、ビルオーナーは「事業者」として自社のエネルギー使用量を管理・報告する責任（省エネ法）と、所有する「資産」である個々の建築物が法的な性能基準を満たすようにする責任（建築物省エネ法）という、2つの側面から義務を負うことになります。これらは個別の義務ではなく、連携して対応すべき経営課題です。例えば、大規模な不動産事業者は、会社全体として省エネ法の「特定事業者」に指定され、ポートフォリオ全体のエネルギー使用量を毎年報告する必要があります。同時に、新たにビルを建設する際には、その建物単体が建築物省エネ法の厳しい基準をクリアしなければなりません。したがって、これからのビル経営には、プロジェクト単位の対応だけでなく、企業全体としての包括的なエネルギー管理戦略が不可欠となります。
以下の表は、2つの法律の主な違いをまとめたものです。
| 特徴 | エネルギーの使用の合理化等に関する法律（省エネ法） | 建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律（建築物省エネ法） |
| 目的 | 事業活動におけるエネルギー使用の効率化 | 建築物そのもののエネルギー消費性能の向上 |
| 主な対象 | 一定規模以上のエネルギーを使用する事業者（特定事業者） | 新築・増改築されるすべての建築物（2025年4月以降） |
| オーナーの主な義務 | エネルギー使用量の定期報告、テナントへの使用量情報提供 | 省エネ基準への適合、省エネ性能の表示（努力義務） |
【省エネ法】エネルギー使用量の「報告義務」のポイント
省エネ法におけるビルオーナーの最も基本的な義務の一つが、エネルギー使用量の報告です。ただし、これはすべてのオーナーに課されるわけではなく、「特定事業者」として指定された場合に発生する義務です。
報告義務の対象となる「特定事業者」とは？
「特定事業者」とは、1年度間のエネルギー使用量（原油換算値）が、すべての事業所（本社、支店、管理物件など）の合計で1,500kl以上となる事業者を指します 。この基準に該当した場合、事業者は国（管轄の経済産業局）にエネルギー使用状況を届け出て、「特定事業者」としての指定を受ける必要があります 。一度指定されると、毎年の報告義務が生じます。
何を、いつまでに報告するのか？
特定事業者は、毎年7月末日までに、前年度のエネルギー使用状況についてまとめた「定期報告書」と、省エネに関する中長期的な計画を示した「中長期計画書」を提出しなければなりません 。
近年の法改正により、これらの報告書に記載すべき内容が大きく変わりました。単にエネルギーをどれだけ使ったかを報告するだけでなく、より戦略的な取り組みが問われるようになっています。主な変更点は以下の3つです。
- 非化石エネルギーを含むすべてのエネルギーが報告対象に 従来は化石燃料由来のエネルギーが中心でしたが、改正後は太陽光発電など自社で生み出した再生可能エネルギーを含む、すべてのエネルギーの使用状況を報告する必要があります 。
- 非化石エネルギーへの転換に関する目標と状況の報告 化石燃料から再生可能エネルギーなどへの転換に関する中長期的な目標設定と、その進捗状況の報告が新たに義務付けられました 。
- 電気の需要の最適化（デマンドレスポンス）に関する実績報告 電力需給の逼迫時に電力使用を抑制したり、再生可能エネルギーの余剰時に需要を創出したりする「デマンドレスポンス（DR）」への協力実績など、電力需要を最適化する取り組みの報告が求められるようになりました 。
これらの変更は、省エネ法の報告が単なるエネルギー消費量の会計報告から、企業の脱炭素化戦略そのものを問うものへと質的に変化したことを示しています。さらに、2024年度からは、事業者が希望すればこれらの報告情報を国が統一フォーマットで公表する「省エネ法定期報告情報の開示制度」も本格運用されています 。これにより、企業の省エネや脱炭素への取り組みが投資家やテナント、社会全体から「見える化」されることになります。ビルオーナーにとって、エネルギー管理はもはや内部の管理業務ではなく、企業価値やブランドイメージに直結する重要な対外発信の一部となったのです。
義務を怠った場合の罰則
正当な理由なく定期報告書を提出しなかったり、虚偽の記載をしたりした場合には、50万円以下の罰金が科される可能性があります 。また、エネルギー使用の合理化が著しく不十分であると判断された場合、国から勧告や命令が出されることがあり、その命令に違反した場合には100万円以下の罰金が科されることもあります 。
【両法共通】テナントへの「情報提供」の2つの側面
法改正は、ビルオーナーとテナントの関係にも大きな変化をもたらしています。省エネ法と建築物省エネ法の両方で、テナントに対する透明性の確保が求められるようになりました。これは、テナント自身の省エネ意識を高め、市場全体でエネルギー性能の高いビルが評価される環境を作ることを目的としています。
3.1. テナントのエネルギー使用量の把握と提供（省エネ法）
省エネ法では、ビルオーナーとテナントが「共同して省エネに取り組む」ことが基本理念とされており、その実現のために、オーナーはテナントのエネルギー使用量を把握し、情報提供することが規定されています 。これにより、テナントは自社のエネルギー消費状況を客観的に認識し、具体的な省エネ行動につなげることができます。
しかし、多くの既存ビルでは、テナントごとにエネルギー使用量を正確に計測するための個別メーター（子メーター）が設置されていないのが実情です 。このような場合、法は「合理的な算定方法に基づく推計値」での情報提供を認めています 。
テナントごとのエネルギー使用量を算出する方法
- 直接計測：各テナント専用の子メーターやスマートメーターを設置し、使用量を直接計測する方法です。これが最も正確で、テナントの省エネ努力が数値に直接反映されるため、公平性が高い方法と言えます 。
- 推計（メーターがない場合）：
- 面積按分：ビル全体の空調や照明など、共用部分のエネルギー使用量を、各テナントの専有面積に応じて割り振る方法です。計算が比較的容易である一方、個々のテナントが節電や空調の温度設定変更などの努力をしても、その効果が按分計算に埋もれてしまい、省エネのインセンティブが働きにくいという課題があります 。
- その他の合理的な推計方法：テナントの業態や営業時間などの活動情報を加味して按分する方法や、一般財団法人省エネルギーセンターが提供する推計ツール「TECTT（ティー・エクト）」などを活用する方法も認められています 。
3.2. 新しい「省エネ性能ラベル」の表示（建築物省エネ法）
もう一つの重要な情報提供が、2024年4月から始まった「建築物の省エネ性能表示制度」です 。これは、建築物の販売や賃貸を行う事業者が、広告などにその建物の省エネ性能を分かりやすく表示するよう努めるというものです（努力義務） 。
「省エネ性能ラベル」で何がわかるのか？ この制度で用いられるラベルには、主に以下の情報が星の数やアイコンで直感的に表示されます 。
- エネルギー消費性能：冷暖房、換気、照明、給湯などの設備がどれだけエネルギーを消費するかを示す評価。
- 断熱性能：建物の外壁や窓などの断熱性を示す評価。
- 目安光熱費：年間の光熱費がどのくらいになるかの目安額。
- 再生可能エネルギー設備の有無：太陽光発電などの設備の有無。
このラベルの目的は、これまで専門家でなければ分かりにくかった建物の「燃費」を可視化し、テナントや購入者が家賃や立地だけでなく、ランニングコストや環境性能も考慮して物件を選べるようにすることです 。
現時点では「努力義務」であり、表示しなかったことに対する直接的な罰則はありません。しかし、国は表示をしない事業者に対して勧告を行ったり、その事実を公表したりすることができるため、対応しない場合は企業の評判に関わる可能性があります 。
これら2つの情報提供義務は、不動産市場に大きな変化をもたらす可能性を秘めています。テナントは、入居前に「省エネ性能ラベル」で建物の基本性能を比較し、入居後は提供される使用量データで実際のエネルギーコストを把握できます。これにより、テナントは「家賃＋光熱費」というトータルな視点で物件を評価できるようになります。結果として、省エネ性能の高いビルは「光熱費が安い」という明確な経済的メリットをアピールでき、テナント誘致において強力な競争力を持つことになります 。逆に、性能の低いビルは、テナントから賃料の減額や改修を求められる圧力に直面するかもしれません。このように、エネルギー性能は、ビルの資産価値を左右する重要な経営指標となりつつあるのです 。
2025年4月から始まる「省エネ基準適合義務化」の衝撃
これまでの法改正の中でも、ビルオーナーや建築業界全体にとって最も大きなインパクトを持つのが、2025年4月1日から施行される「省エネ基準適合義務化」の対象拡大です。これは、建築物の省エネ対策が新たなステージに入ることを意味します。
何がどう変わるのか？
これまで、省エネ基準への「適合義務」が課せられていたのは、原則として延床面積300㎡以上の非住宅建築物などに限定されていました 。小規模な建築物については、届出義務や、建築士から建築主への説明義務といった、より緩やかな規制でした。
しかし、2025年4月以降は、この区分が原則として撤廃され、ごく一部の例外（10㎡以下の増改築など）を除き、新築されるすべての住宅・非住宅建築物に対して、省エネ基準への適合が法的に義務付けられます 。
この義務化に伴い、建築確認申請の手続きも大きく変わります。省エネ基準に適合していることを証明する「適合性判定通知書」（通称：省エネ適判）を取得しなければ、建築確認済証が交付されなくなります 。つまり、
基準に適合しない建物は、法的に着工できず、使用することもできない、という非常に厳しい措置が取られるのです 。
さらに、適合すべき省エネ基準そのものも、年々厳格化しています。例えば、延床面積2,000㎡以上の大規模非住宅建築物については、2024年4月にすでに基準値（BEI：Building Energy Index）が引き上げられました 。政府は2030年以降に新築される建築物について、エネルギー収支をゼロにするZEB（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）水準の省エネ性能確保を目指しており、今後も基準は段階的に強化されていく見込みです 。
この適合義務化は、建築のコスト構造を根本から変えるものです。従来、高性能な断熱材や高効率な空調設備は、付加価値を高めるための「オプション」や「投資」と見なされることがありました。しかし2025年以降、これらは建物の構造安全性や耐火性能と同様に、建築許可を得るための「必須項目」となります。これにより、省エネ性能を確保するためのコストが、すべての新築建物の基本コストに組み込まれることになります。
この変化は、ビルオーナーやデベロッパーに対し、プロジェクトの極めて初期段階からエネルギー性能を考慮した設計（フロントローディング）を行うことを強く要求します。設計終盤で基準不適合が判明した場合の修正は、多大なコストと工期の遅延を招くため、計画の初期段階から専門家と連携することが不可欠です。
私たちアルキテックは、こうした複雑な省エネ計算（標準入力法、モデル建物法など）や、省エネ適判の申請代行サービスを提供しています 。専門的な知識と豊富な経験に基づき、法規制を確実にクリアするだけでなく、コストと性能のバランスを最適化した設計提案を行い、オーナーの皆様のプロジェクトを成功に導きます。
義務を越えて資産価値向上へ。専門家と取り組む未来志向のビル経営
一連の法改正は、ビルオーナーに多くの義務を課す一方で、これを戦略的に活用することで、ビルの資産価値を大きく向上させるチャンスをもたらします。法規制を「守るべき最低ライン」と捉え、その一歩先を行く省エネ投資を行うことが、これからのビル経営における成功の鍵となります。
省エネ投資がもたらす具体的なメリット
基準を上回る省エネ性能を実現することは、単なるコンプライアンス対応に留まらない、多くの経営的メリットを生み出します。
- ランニングコストの削減：高断熱・高効率なビルは、共用部・専有部ともに光熱費を大幅に削減します。これはオーナー自身の経費削減に繋がるだけでなく、テナントにとっても「トータルな賃料が安い」という強力な訴求ポイントとなります 。
- 資産価値の向上と競争力強化：BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）やZEB認証などを取得したビルは、環境意識の高いテナントやESG投資家から高く評価されます。これにより、高い入居率の維持、賃料の安定化、そして将来的な売却価値の向上が期待できます 。
- テナント満足度の向上：省エネ性能の高いビルは、室内の温度が安定し、結露なども発生しにくいため、より快適な執務環境を提供します。これはテナントの満足度を高め、長期的な入居に繋がります 。
先進的なエネルギー管理を実現するBEMS
こうしたメリットを最大化するための強力なツールが、BEMS（Building Energy Management System）です 。BEMSは、ビル内のエネルギー使用状況をリアルタイムで監視し、空調や照明などの設備を最適に自動制御するシステムです。
- 「見える化」による的確な運用改善：どの設備が、いつ、どれだけエネルギーを消費しているかを詳細に把握できるため、無駄を発見し、具体的な改善策を立てることが容易になります 。
- 「自動制御」による快適性と省エネの両立：人感センサーや温度センサーと連携し、人のいないエリアの空調を弱めたり、電力需要のピーク時間帯に自動で出力を抑制（ピークカット）したりすることで、快適性を損なうことなく、5%から15%程度のエネルギーコスト削減が期待できます 。
アルキテックとのパートナーシップ
法規制への対応から、BEMSのような先進技術の導入、そして資産価値の最大化まで、これからのビル経営はますます専門的な知見を要します。アルキテックは、建築構造と環境設備のプロフェッショナルとして、オーナーの皆様を多角的にサポートします。
- 確実な法規制対応：2025年から義務化される「省エネ適判」の申請代行をはじめ、各種省エネ関連の申請手続きをワンストップで支援し、プロジェクトのコンプライアンスを確保します 。
- 最適な設計提案：風・温熱・照明などの環境シミュレーション技術を駆使し、設計段階で性能を科学的に検証。コストを抑えながら最大限の効果を発揮する設計を提案します 。
- 先進技術の導入支援：高効率な設備システムの設計からBEMSの導入コンサルティングまで、ビルのライフサイクル全体を見据えた最適なソリューションを提供します 。
私たちは、大阪・関西万博のウズベキスタンパビリオンの構造設計を手がけるなど、常に最先端の技術と向き合い、複雑で挑戦的なプロジェクトを実現してきました 。法規制が厳しくなり、市場の要求が高度化する中で、ビルオーナーの役割は、単なる不動産の貸主から、データと技術を駆使して資産を最適化するアクティブな「アセットマネージャー」へと進化しています。この変革期において、専門家との長期的なパートナーシップは、リスクを管理し、新たな価値を創造するための最も確実な道筋となるでしょう。
まとめ：これからのビルオーナーに求められる視点
近年の省エネ関連法の改正は、ビルオーナーの皆様に新たな責務を課しています。本稿で解説したポイントを改めて整理すると、これからのビル経営で必須となる対応は、以下の3つに集約されます。
- 事業者としての「報告義務」：一定規模以上の事業者は、「特定事業者」として自社のエネルギー使用状況や脱炭素化への中長期計画を国に毎年報告する義務があります。
- テナントへの「情報提供義務」：テナントごとのエネルギー使用量を把握・提供するとともに、新築ビルの賃貸時には省エネ性能ラベルを表示する努力が求められます。
- 建築物としての「適合義務」：2025年4月以降、新築するほぼすべての建築物は、法で定められた省エネ基準に適合しなければ、建築そのものが認められなくなります。
これらの義務は、それぞれ独立したルールではなく、2050年カーボンニュートラルという大きな目標に向けた、相互に関連し合う一連の施策です。法規制への対応は、もはや避けては通れない経営の前提条件となりました。
しかし、この変化を単なる「規制強化」や「コスト増」と捉えるのは早計です。むしろ、これは自社の資産価値を再定義し、市場での競争優位性を確立するための絶好の機会と捉えるべきです。省エネ性能の高いビルは、光熱費の削減を通じてテナントに直接的な経済メリットを提供し、快適な環境は働く人々の生産性を向上させます。そして、環境に配慮したビルであることは、企業の社会的責任（CSR）やESG経営を重視する優良なテナントを引きつける強力な磁石となります。
これからのビルオーナーに求められるのは、法規制を遵守する「守りの姿勢」から、エネルギー性能を経営戦略の中核に据え、資産価値を積極的に高めていく「攻めの姿勢」への転換です。この複雑で変化の速い分野において、信頼できる専門家をパートナーとすることは、リスクを最小限に抑え、機会を最大限に活用するための最も賢明な選択と言えるでしょう。アルキテック株式会社は、建築構造と環境技術の知見を融合させ、皆様のビル経営が未来にわたって輝き続けるためのお手伝いをいたします。どうぞお気軽にご相談ください。
